Гид по эксплуатации зданий

Взаимодействие специалиста по эксплуатации зданий с подрядными организациями

Любой организации в летний период необходимо проводить ремонтные работы в зданиях и сооружениях. Однако не у всех организаций есть достаточные ресурсы, поэтому они часто обращаются за помощью к подрядчикам.

Ответственность за выбор, заключение договора и приемку работ, как правило, возлагается на специалиста по эксплуатации зданий. Поэтому важно понимать:

• как правильно выбрать подрядчика, который способен качественно и в срок выполнить необходимые работы;
• какие нюансы учесть при заключении или расторжении договора, а также при приемке работ.

Почему важно

Чтобы летом отремонтировать здания, часто приходится нанимать подрядчиков. Вам нужно грамотно выбрать подрядную организацию, заключить с ней договор, контролировать, а затем принять работу. Ваши коллеги отмечают, что при взаимодействии с подрядчиками чаще всего сталкиваются со следующими сложностями:

1. Необходимость самостоятельно составить юридически грамотный договор. Договор, с которым придет подрядчик, может учитывать только его риски. Часто специалист не знает, что может претендовать на исправление работ и гарантийный срок, не понимает, как прописать эти пункты в договоре.
2. Для того чтобы составить правильное техническое задание, контролировать ход работ и своевременно заметить нарушения, необходимо отлично разбираться в нормативно-технической документации. Однако вы прекрасно знаете, как быстро и неожиданно может измениться нормативка и насколько важно, чтобы она была актуальной.

Техническое задание, основанное на актуальных нормативах, является хорошей основой для качественно выполненной работы. Если у вас есть такое задание на руках, подрядчик не будет думать только о том, чтобы сэкономить на материалах и выполнить работу быстрее.

3.Приходится отвечать за работу недобросовестных подрядчиков. По договору ответственность за качество при приемке выполненных работ несет главный инженер. Если дело дойдет до суда из-за недостатка юридических знаний и времени, потраченного на непрофильную работу, будет сложно собрать доказательную базу, чтобы отстоять свою позицию в суде. При этом ремонт придется заморозить на неопределенный срок, а вместе с этим вы потеряете деньги, время и выгоду предприятия.

На что обратить внимание при выборе подрядчика

В настоящее время налоговые органы требуют от всех организаций и ИП проявлять должную осмотрительность при выборе подрядчика (Письмо ФНС России от 10.03.2021 № БВ-4-7/3060@ «О практике применения статьи 54.1 Налогового кодекса Российской Федерации»).

К проявлению должной осмотрительности относится:

• проверка учредительных документов организации, запрос информации с официальных интернет-ресурсов Федеральной налоговой службы (nalog,ru);
• оценка финансового состояния подрядчика и его деловой репутации с помощью интернет-ресурсов и платных сервисов (оценка последней финансовой отчетности, проверка на наличие задолженностей, на участие подрядчика в судебных спорах и т. д.);
• проверка разрешительных документов подрядчика на право выполнять работы, а также сверка кодов ОКВЭД с выпиской с сайта ФНС (наличие лицензий, членство в СРО и т. д.).

Проверка подрядчика по вышеуказанным пунктам поможет не только обезопаситься от недобросовестного контрагента, но и избежать претензий со стороны контролирующих органов.

Риски

Нарушение технологии работ со стороны подрядчика может привести к авариям, которые, в свою очередь, могут нанести вред здоровью и жизни человека.

Помимо этого, некачественное выполнение работ подрядчиком может привести к необходимости выделять денежные средства на устранение недостатков, а также к судебным тяжбам по взысканию убытков с недобросовестного исполнителя.

Чем поможет система «Техэксперт: Эксплуатация зданий»

Инструмент 1. Справочный материал «Контроль работ по договорам подряда в процессе эксплуатации зданий», в котором предоставлен авторский образец договора подряда, а также типовые формы актов приемки работ.

Обратите внимание на то, что, воспользовавшись готовыми формами, вы обезопасите себя от возможных рисков с невыгодными договорами и, как приятный бонус, сэкономите время на самостоятельном составлении документации.

Как найти?

На главной странице системы нажмите кнопку «Справочник по эксплуатации зданий», находящуюся на синей горизонтальной панели → справка «Контроль работ по договорам подряда в процессе эксплуатации зданий».

Инструмент 2. Служба поддержки пользователей — решение трудных и нестандартных задач в области эксплуатации зданий. У вас будет возможность задать точечный вопрос и получить развернутый экспертный ответ с обоснованием и ссылками на законодательство.

Как найти?

Оранжевый баннер «Задать вопрос в службу поддержки пользователей», расположенный на главной странице системы справа.

Инструмент 3. Запись вебинара от 20.06.2023 на тему «Взаимодействие с подрядчиками. Риски и ответственность при ведении договорной работы», где подробно разобраны следующие вопросы:

• Выбор подрядчика. Проверка по различным информационным базам.
• На что обратить внимание при заключении и расторжении договора с подрядчиком.
• Приемка работ. Какие документы необходимо подписать с подрядчиком после окончания выполнения работ.
• Разбор судебной практики, связанной с некачественным выполнением работ подрядчиками.

Как найти?

Доступ осуществляется через главную страницу системы «Техэксперт: Эксплуатация зданий» à кнопка «Видеосеминары»

Таким образом, в системе «Техэксперт: Эксплуатация зданий» вы:

• узнаете, как обезопасить себя и организацию от убытков, простоя и упущенной выгоды;
• сможете сэкономить денежные средства на исправлении некачественной работы подрядчика.

Еще не работаете с системой "Техэксперт: Эксплуатация зданий"?
Попробуйте бесплатный доступ!
Форма регистрации →

Из зала суда

Обязанность соблюдать требования нормативно-технической документации

Рассмотрим случай из судебной практики.

Между заказчиком и подрядчиком заключен контракт на выполнение работ, по условиям которого подрядчик обязался выполнить работы по устройству проезда.

Работы были выполнены и приняты заказчиком. Через какое-то время дорожной лабораторией проведены испытания изъятых образов с ремонтируемого проезда, по результатам которых установлено несоответствие тротуарной плитки требованиям ГОСТ 17608-2017 «Плиты бетонные тротуарные. Технические условия» по прочности при сжатии. Фактический класс бетона не соответствовал заявленному.

Уведомлением заказчик потребовал от подрядчика переложить плитку в размерах и в объеме, указанном в Техническом задании к контракту, но требование подрядчиком не выполнено. В связи с этим заказчик обратился в суд.

Суд пояснил:

1. Предельный срок обнаружения недостатков в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 ГК РФ составляет 5 лет.
2. В соответствии с условиями контракта предусмотрена необходимость соответствия используемых материалов нормам ГОСТов, СНиПов, техническим условиям и стандартам.
3. При выполнении работ необходимо обеспечить качество используемых материалов, соответствие применяемого оборудования и комплектующих изделий, конструкций и систем требованиям ГОСТов, СНиПов, техническим условиям, стандартам.
4. Подрядчик, отказавшись от устранения недостатков выполненных работ, по смыслу вышеприведенных положений контракта и требований закона должен доказать, что они возникли не по его вине.
5. В контракте ссылок на ГОСТ 17608-2017 не имеется, но данное обстоятельство не освобождает подрядчика от обязанности по его применению. Стороны при выполнении работ по спорному контракту должны были руководствоваться СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий» и ГОСТ 17608-2017.

Иными словами, подрядчик, будучи профессиональным участником спорных правоотношений, должен был руководствоваться всеми техническими регламентами, стандартами, санитарно-эпидемиологическими правилами и иными нормативами, обязательными для данного вида товара.

Итоговое решение

Поскольку работы выполнены подрядчиком с использованием тротуарной плитки, не соответствующей группе плит для межквартального проезда, требование истца об обязании ответчика устранить недостатки путем замены и перекладки плитки тротуарной, отвечающей требованиям ГОСТ 17608-2017, является правильным.

Рекомендации

При заключении договора подряда обязательно необходимо уделить внимание следующим условиям:

• предмету договора;
• результату работ;
• сроку выполнения работ;
• стоимости выполненных работ;
• качеству работ и порядку приемки;
• ответственности сторон;
• гарантийным обязательствам.

Данные пункты необходимо прописать четко, включая все, казалось бы, незначительные мелочи.

В системах «Техэксперт: Эксплуатация зданий» ознакомьтесь с дополнительным материалом по теме «Контроль работ по договорам подряда в процессе эксплуатации зданий».

Справка поможет вам:

• сэкономить денежные средства на исправлении некачественной работы подрядчика;
• сэкономить время на исправлении некачественной работы подрядчика.

Обзор подготовлен экспертом службы поддержки пользователей систем "Кодекс"/"Техэксперт" Логиновой Евгенией Александровной на основе анализа Постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 апреля 2024 года по делу № А04-10604/2022.