Из зала суда

После проведения ремонтных работ при последующих проверках могут выявляться расхождения между объемами, указанными в документах о приемке, и фактическим состоянием объекта. Для заказчика такие расхождения могут стать основанием для требования о возврате денежных средств, если подрядчику были оплачены фактически невыполненные работы либо материалы в объеме, превышающем фактически использованный. Однако одного акта контрольной проверки для взыскания денежных средств с подрядчика может оказаться недостаточно.

Эффективная эксплуатация зданий после проведения капитального ремонта во многом зависит не только от качества выполненных работ и соответствия таких работ проектной и рабочей документации. На практике нередко возникают ситуации, когда в различных разделах проектной документации содержатся противоречивые требования к применяемым материалам. Для служб эксплуатации зданий важно понимать, что использование подрядчиком материалов, предусмотренных проектной документацией, не всегда свидетельствует о нарушении условий договора, даже если в сметной документации указаны иные материалы.

Ошибки и несогласованность между проектной, рабочей и сметной документацией могут стать причиной судебных споров между заказчиком и подрядчиком. При этом для эксплуатации здания принципиальное значение имеет не только соответствие материалов документации, но и сохранение проектных эксплуатационных характеристик объекта, в том числе теплотехнические свойства, долговечность и надежность конструкций.

При эксплуатации зданий и сооружений ответственным специалистам важно помнить: расположение объекта в охранной зоне может не только нарушать нормативные требования, но и создавать реальную угрозу безопасности жизни и здоровью людей.

Рассмотрим случай из судебной практики.

Газораспределительная организация обратилась в суд с требованием к собственнику здания об обязании устранить нарушения — привести в соответствие нормативные расстояния от газопровода до здания путем демонтажа строения. Собственник заявил встречный иск с требованием выноса части сети подземного газопровода высокого давления за пределы охранной зоны — на расстояние не менее 7 метров от фундамента здания.

Судом установлено, что подземный стальной газопровод высокого давления диаметром 219 мм построен и введен в эксплуатацию в 1991 году. В 2008–2014 годах на земельном участке, через который проходил газопровод, было возведено здание. По результатам судебной строительно-технической экспертизы расстояние от оси газопровода до фундамента здания составило 1,2 метра при нормативном значении охранной зоны 7 метров. Эксперты пришли к выводу, что здание расположено в охранной зоне газопровода, что создает угрозу жизни и здоровью граждан и нарушает нормы безопасной эксплуатации зданий.

В весенне-летний период службы по эксплуатации зданий активно проводят ремонтные работы. На практике подрядчики нередко выполняют свои обязанности несвоевременно или некачественно, что в итоге приводит к дополнительным расходам и даже убыткам со стороны заказчика.

Рассмотрим случай из судебной практики

Подрядчик обратился в суд с требованием о взыскании задолженности за выполненные работы по ремонту кровли и неустойки за просрочку оплаты. Заказчик, в свою очередь, заявил встречные требования о взыскании убытков, вызванных ненадлежащим качеством выполненных работ.

Судом установлено, что работы были выполнены с недостатками, влияющими на эксплуатационные характеристики кровли (в том числе с нарушениями технологии крепления и укладки материалов). Заказчик выявил дефекты после подписания акта, направил требования об их устранении, но подрядчик их не исполнил.

При рассмотрении данного дела суд указал, что в соответствии с положениями гражданского законодательства оплате подлежат только качественно выполненные работы. Наличие недостатков дает заказчику право отказаться от оплаты и требовать возмещения убытков, необходимых для приведения объекта в надлежащее состояние.

Суд отметил, что подписание акта выполненных работ не лишает заказчика права ссылаться на выявленные недостатки, если они подтверждены доказательствами, включая результаты экспертизы и переписку сторон.

Существенное значение в деле имело определение объема работ, подлежащих исправлению. Суд указал, что убытки считаются исходя из объёмов работ, фактически согласованных в договоре и актах.

Соблюдение требований градостроительного законодательства при реконструкции зданий — обязательное условие для их безопасной эксплуатации в дальнейшем.

Для служб эксплуатации и собственников зданий особенно важно, чтобы фактические характеристики объекта соответствовали выданной разрешительной документации. Также необходимо своевременно оформлять ввод объекта в эксплуатацию после завершения работ.

Отступление от параметров, указанных в разрешении на реконструкцию, изменение характеристик земельного участка или истечение срока действия разрешения может привести к признанию объекта самовольной постройкой и его сносу.

Случай из судебной практики

В рассматриваемом деле истцы обратились в суд с требованием признать за ними право долевой собственности на торгово-офисное здание. Ответчик (администрация) потребовал признать этот объект самовольной постройкой и снести его.

Суд установил, что истцам был предоставлен земельный участок площадью 308 кв. м и выдано разрешение на реконструкцию с определёнными параметрами. Однако в процессе выполнения работ площадь участка была увеличена до 400 кв. м, а характеристики здания изменены по сравнению с теми, что указаны в разрешительной документации.

Кроме того, срок действия разрешения на реконструкцию истёк, изменения в него не вносились, а ввод объекта в эксплуатацию после завершения работ произведён не был. Попытка внести изменения после истечения срока была отклонена.

Обеспечение антитеррористической защищенности зданий является одним из обязательных требований при эксплуатации объектов, особенно в учреждениях, где осуществляется прием граждан. Для служб эксплуатации зданий и руководителей организаций важное значение имеет своевременное выполнение организационных и технических мероприятий, направленных на предотвращение несанкционированного доступа на объект, поддержание функционирования систем безопасности и актуализацию документации, подтверждающей уровень защищенности объекта.

Отсутствие действующего паспорта безопасности, а также неорганизованные пропускной и внутриобъектовый режимы могут рассматриваться как нарушение требований законодательства о противодействии терроризму и повлечь административную ответственность должностных лиц.

Рассмотрим случай из судебной практики.

Чтобы здание из быстровозводимых металлоконструкций служило долго, важно качественно смонтировать его и точно рассчитать степень нагрузки. Особенно это касается снега: если его больше, чем закладывали в проект, крыша может протечь или деформироваться, пострадает отделка. Всё это снижает надёжность здания и создаёт риск аварий в зимний период.

Рассмотрим случай из судебной практики.

Истец требовал от ответчика более 2,6 млн руб. ущерба за демонтаж и монтаж новой кровли, а также 50 тыс. руб. за экспертизу.

Причина — дефекты из-за снеговой нагрузки: прогнулись фермы, потекла крыша, нарушена герметичность сэндвич-панелей. Экспертиза подтвердила, что недостатки устранимы, а сумма ущерба обоснована.

Решением Арбитражного суда первой инстанции заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Эксплуатация лифта без договора обязательного страхования гражданской ответственности недопустима. Безопасность жизни и здоровья граждан, которые используют подъемное оборудование, включая лифты, зависит от добросовестности организаций, эксплуатирующих данное оборудование. Интенсивная эксплуатация подъемного оборудования приводит к его физическому износу и повышает риск аварий.

Владелец опасного объекта, включая лифты, обязан застраховать свою гражданскую ответственность за причинение вреда при аварии. Однако на практике нередки случаи эксплуатации лифтов без соответствующего договора страхования. Подобное нарушение влечет привлечение к ответственности и наложение штрафных санкций.

Рассмотрим случай из судебной практики.

Ростехнадзор в ходе проверки установил, что Истец эксплуатировал лифт без договора обязательного страхования, что является нарушением требований Федерального закона от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте» и выписал штраф в размере 300 000 руб. по ст. 9.19 КоАП РФ.

Истец обратился в арбитражный суд, пытаясь оспорить штраф и ссылаясь на положения о малозначительности правонарушения (ст. 2.9 КоАП РФ), но получил отказ.

Ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию — ключевое требование, подтверждающее завершение строительства или реконструкции в полном объеме, а также соответствие объекта требованиям безопасности, проектной документации и градостроительным нормам.

Эксплуатация здания или сооружения без разрешения незаконна и создает угрозу жизни и здоровью людей.

Судебный прецедент

Мосгосстройнадзор привлек собственника нежилого помещения к административной ответственности за эксплуатацию помещения без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ).

В результате инспекционного визита было установлено, что собственник эксплуатирует нежилое помещение без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что является прямым нарушением ч. 1, 2 ст. 55 и ч. 2 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ). Факт незаконной эксплуатации был зафиксирован — в помещении находились люди.

Собственник попытался оспорить постановление о привлечении к ответственности в Арбитражном суде Москвы, но получил отказ.

Эксплуатация здания невозможна без надежной системы электроснабжения. От ее надлежащей эксплуатации зависит как безопасное и комфортное пребывание людей в здании, так и непрерывное функционирование производства.

При этом крайне важно соблюдать обязательные требования электроэнергетики, поскольку их нарушение может привести к остановке работы технических устройств и сбоям в деятельности предприятия.

Судебный прецедент

Внеплановая проверка Ростехнадзора выявила нарушения обязательных требований норм и правил в электроэнергетике (ст. 9.11 КоАП РФ), создавших реальную угрозу жизни и здоровью людей. В результате суд приостановил работу технического устройства предприятия — силовых шкафов.