Рассмотрим один из примеров судебной практики, где арендодатель пытался взыскать с арендатора штраф за несогласованную перепланировку арендованных нежилых помещений.

«Д» (собственник задания, арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к «Р» (арендатору) о взыскании 961 450 руб. штрафа за осуществление перепланировки помещений на основании договора аренды объекта нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения).

В судебном заседании «Д» просил суд обязать «Р» в срок не позднее 3 месяцев с момента вступления решения в законную силу привести планировку нежилого помещения в первоначальное состояние согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте БТИ здания.

«Д» пояснил, что в результате осмотра переданного в аренду «Р» нежилого помещения было выявлено осуществление перепланировки при отсутствии согласия арендодателя и без получения разрешительной документации.

«Р» (арендатор) возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что арендуемые им нежилые помещения приняты в том виде, в каком они находятся в настоящее время:

— поэтажный план содержал переоборудование;

— приложенный к договору аренды кадастровый паспорт помещения содержит технические ошибки;

— перепланировка арендуемого помещения согласована.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Между «Д» (арендодателем) и «Р» (арендатором) заключен договор аренды объекта нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения).

В приложение к данному договору входят документы БТИ, содержащие сведения об объекте аренды и о его технических характеристиках. Согласно условиям договора аренды, вышеуказанное приложение является его неотъемлемой частью.

Положением договора предусмотрено, что передача объекта недвижимости производится по акту приема-передачи. Также установлено, что на момент подписания акта приема-передачи арендатор подтверждает надлежащее ознакомление с состоянием помещений здания.

Истцом «Д» обязательства по передаче помещений исполнены, что подтверждается актом приема (передачи) нежилого помещения, в соответствии с которым по данным БТИ в помещениях перепланировка отсутствует.

Договором также предусмотрено, что арендодатель имеет право осуществлять контроль за исполнением условий договора, в том числе иметь беспрепятственный доступ к объекту аренды с целью его периодического осмотра на предмет соблюдения условий его эксплуатации и использования в соответствии с условиями договора и действующего законодательства.

На основании изложенного «Д» произведен осмотр арендованного нежилого помещения (здания).

По результатам осмотра установлено, что:

— в комнатах 3 и 4 помещения VI первого этажа демонтирована перегородка, образована единая комната 3, в которой установлено сантехническое оборудование — унитаз и раковина;

— в комнатах 4, 5 и 6 помещения XIII первого этажа установлены раковины.

В соответствии с положениями договора, в случае выявления арендодателем факта проведения арендатором перепланировки, не соответствующей требованиям договора, арендатор обязан оплатить арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы.

Также договором установлено право арендатора производить перепланировку объекта нежилого фонда в случае, если в результате перепланировки:

— не нарушается несущая способность конструктивных элементов здания;

— соблюдаются требования технических регламентов;

— не создается угроза жизни, безопасности и здоровью граждан;

— не нарушаются права третьих лиц и отсутствует необходимость внесения изменений в данные государственного кадастра недвижимости и ЕГРН.

На поэтажном плане по состоянию на 2014 год на часть 1-го этажа, помещение XIII в здании имеется отметка БТИ о том, что разрешение на переоборудование не предъявлено.

В экспликации к поэтажному плану помещения 2020 года на нежилое помещение XIII содержатся сведения о том, что помещение переоборудовано без разрешения.

Вместе с тем по итогам судебного разбирательства было установлено, что перепланировка была осуществлена до подписания сторонами договора аренды.

Исходя из материалов дела, суд пришел к следующему выводу.

Итоговое решение

Суд не нашел оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании штрафа в размере 961 450 руб. Это связано с тем, что, исходя из материалов дела:

— подтверждается факт наличия перепланировки до подписания сторонами договора аренды;

— доказательств, что переустройством помещений нарушается несущая способность конструктивных элементов здания, арендодателем не представлено.

В связи с этим в иске «Д» о взыскании 961 450 руб. штрафа отказано.

Рекомендации

Для того чтобы избежать спорных ситуаций при арендных отношениях, рекомендуем сторонам договора:

— привлекать к обсуждению договорных условий специалиста по эксплуатации зданий;

— детально прописывать все условия, в том числе возможность проведения перепланировки помещений;

— прикладывать к нему все соответствующие документы, которые могли бы подтверждать его реальное состояние при приемке.

В системах «Техэксперт: Эксплуатация зданий» ознакомьтесь с дополнительным материалом по теме: Эксплуатация и содержание арендованного здания, помещения.