Эколог в курсе

Комментарий

Обязанность владельцев действующих, планируемых к строительству, реконструируемых объектов капитального строительства (ОКС), являющихся источниками негативного воздействия на среду обитания человека, установить СЗЗ для таких объектов, предусмотрена п. 1 Правил установления СЗЗ (утв. Постановлением Правительства от 03.03.2018 № 222 (Правила № 222).

СЗЗ устанавливается решением уполномоченного органа (Роспотребнадзор и его территориальные органы), на основании проекта СЗЗ и заключения санитарно-эпидемиологической экспертизы (п.п. 14, 17 Правил).

До установления СЗЗ земельные участки, потенциально попадающие в СЗЗ могут использоваться без ограничений, связанных с установлением СЗЗ (п. 1 ст. 107 Земельного кодекса РФ). При этом СЗЗ считается установленной с даты внесения сведений в ЕГРН (п. 24 ст. 106 Земельного кодекса РФ).

Объекты, перечисленные в п. 5 Правил № 222, п. 5.1 СанПиН2.2.1/2.1.1.1200-03 не могут располагаться в СЗЗ производственных объектов.

Следовательно, либо такой объект должен быть ликвидирован (или перемещен, как в рассматриваемом случае), либо владелец производственного объекта, после установления СЗЗ, обязан выкупить или возместить убытки правообладателям земельных участков, попадающих в СЗЗ, а также правообладателям объектов недвижимости, расположенных на данных земельных участках, в соответствии со ст.ст. 58.1, 107 Земельного кодекса РФ.

2. Установка СЗЗ в границах размещения жилых зданий

Общество обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу N о признании недействительным отказа в выдаче решения об установлении СЗЗ.

Как следует из материалов дела, отказ Управления мотивирован расположением в границах СЗЗ земельных участков, которые согласно Правилам землепользования и застройки города N предназначены для размещения жилых зданий; на земельных участках в границах СЗЗ реализуется проект комплексного развития территории на основании ст. 10 Градостроительного кодекса РФ, включающий комплексную жилую застройку.

Ссылаясь на ч. 6 ст. 23 Градостроительного кодекса РФ, суды трех инстанции пришли к выводу, что СЗЗ не существуют сами по себе, а являются частью градостроительного регулирования, и не могут устанавливаться индивидуальным проектом вразрез с документами территориального планирования.

Верховный суд РФ не согласился с выводами судов и направил дело на новое рассмотрение, указав, что отказывая в удовлетворении заявления Хлебозавода, суды исходили из приоритета градостроительного и земельного законодательства над законодательством в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, что не следует из положений кодексов и входит в противоречие с Федеральным законом от 30.03.1999 № 52-ФЗ, который регулирует отношения, возникающие в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения как одного из основных условий реализации прав граждан на охрану здоровья и благоприятную окружающую среду.

В оспариваемом отказе Управление Роспотребнадзора пришло к выводу, что режим использования земельных участков, расположенных в границах предлагаемой к установлению СЗЗ, противоречит подп. «а» п. 5 Правил № 222.

С учетом этого, Верховный Суд указал на необходимость проверки законности и обоснованности отказа применительно к содержанию проекта СЗЗ и п. 27 Правил № 222, предусматривающему только четыре самостоятельных основания для отказа в установлении СЗЗ, к которым не относится расположение в границах СЗЗ земельных участков территориальной зоны жилой застройки, согласно документам территориального планирования населенного пункта.

Верховный суд указал также, что ст. 23 Градостроительного кодекса РФ, устанавливающая требования к содержанию генерального плана населенного пункта, не регулирует порядок установления СЗЗ. Тогда как, согласно п. 5 ч. 2 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ (Закон № 342-ФЗ), одним из оснований для рассмотрения вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки является установление, изменение, прекращение существования ЗОУИТ.

3. Охранная зона магистрального трубопровода

Нефтяная компания обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю об устранении нарушения в охранной зоне технологических нефтепроводов.

Суды установили, что Компания является собственником эстакады технологических коммуникаций (нефтепровода); на основании постановления администрации Компании предоставлен в аренду земельный участок.

В непосредственной близости, на смежном земельном участке с кадастровым номером 00:00:0000000:000 имеется объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности Предпринимателю.

Согласно доводам Компании, несогласование с собственником нефтепровода строительства объекта в соответствии с подп. «д» п. 4.4 Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных постановлением Госгортехнадзора России от 22.04.1992 № 9, привело к невозможности выполнения работ по восстановлению антикоррозийной защиты и ремонта трубопровода.

Как следует из материалов дела, в градостроительном плане смежного земельного участка учтена охранная зона технологического трубопровода. Согласно графической информации эта охранная зона исключена из зоны размещения ОКС.

Право предпринимателя на объект незавершенного строительства зарегистрировано 30.05.2019, тогда как технологические трубопроводы введены в эксплуатацию в 2007 году.

Согласно выводам судебных экспертиз, расположение объекта в границах охранной зоны нефтепровода нарушает требования сохранности магистральных трубопроводов; устранить выявленные нарушения путем работ по реконструкции недостроенного здания технически невозможно.

Довод ответчика о возведении спорного объекта на основании разрешения на строительство судами отклонен со ссылкой на правовую позицию Верховного Суда РФ (определение от 27.09.2016 № 309-ЭС16-5381), согласно которой самовольной постройкой является как объект, возведенный без разрешения, так и объект, созданный с нарушением градостроительных и строительных норм и правил; выдача органами местного самоуправления разрешения на строительство объекта на земельном участке, на котором невозможно его возведение, не устраняет установленный запрет на такое строительство.

Также суды со ссылкой на разъяснения Минэнерго РФ и правовую позицию Верховного Суда РФ (определение от 19.02.2015 № 305-КГ14-4322) указали, что определение охранной зоны нефтепровода и минимальных расстояний до него не зависит от внесения в ЕГРН сведений о данных ограничениях; зоны являются фактически установленными в силу расположения трубопроводов и действия нормативных правовых актов, определяющих границы этих зон.

Таким образом, выданное разрешение не предоставляло застройщику возможность осуществлять строительство объекта в границах охранной зоны трубопровода.

С учетом изложенного суды возложили на ответчика обязанность по сносу объекта, расположенного ближе установленных минимальных расстояний до магистральных трубопроводов.

Комментарий

Согласно разъяснениям Минэнерго (письмо от 22.05.2017 № КМ-5452/05), охранная зона магистрального трубопровода считается установленной в силу закона, данные о ней вносятся в ЕГРН с целью информирования заинтересованных лиц.

Согласно разъяснениям Росреестра (письмо от 25.05.2022 № 11-4261-АБ/22), п. 3 ч. 8 ст. 26 Закона № 342-ФЗ предусмотрено, что до 1 января 2028 года ЗОУИТ считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН в том числе в случае, если такие зоны установлены до 1 января 2025 года в соответствии с нормативным правовым актом, предусматривающим установление ЗОУИТ в границах, установленных указанным актом, без принятия решения уполномоченного органа об установлении таких зон, либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ ЗОУИТ.

В отличие от СЗЗ, для определения размера и установления которой требуется принятие уполномоченным органом решения на основании проекта СЗЗ и экспертизы проекта, размеры охранных зон магистральных трубопроводов установлены разделом 4 Правил охраны магистральных трубопроводов (утв. постановлением Госгортехнадзора России от 22.04.1992 № 9), принятие решения об установлении такой зоны не требуется.

4. Разрешение на строительство при наличии инженерных сетей

Строительная Компания обратилась в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления градостроительства администрации города об отказе в выдаче разрешения на строительство.

Как установлено судами, отказ мотивирован несоответствием проекта строительства ОКС Документации по планировке территории города, которой предусмотрено изъятие из земельного участка с кадастровым номером 00:00:0000000:000 земельных участков с условными номерами ЗУ21 и ЗУ23 для муниципальных нужд под улично-дорожную сеть; в оспариваемом отказе указано на расположение части земельного участка в границах красных линий (улично-дорожная сеть) и требование о размещении ОКС с учетом необходимых отступов.

Судами также установлено, что в выданном Обществу градостроительном плане имеется информация об ограничениях использования земельного участка: требование о размещении ОКС с учетом охранной зоны линии связи, расположенной в границах участка, а также санитарно-защитной полосы магистрального водопровода.

В имеющихся в материалах дела выписках из ЕГРН содержатся сведения об ограничениях (обременениях) на рассматриваемом земельном участке, площадью 3201 кв. м в связи с охранной зоной инженерных сетей; разрешенное использование земельного участка согласно Генеральному плану города — жилая и общественная застройка; установленные ограничения — наличие на земельном участке инженерных сетей.

Наличие инженерных сетей учтено в проектной документации на объект строительства: отображены существующие инженерные сети, демонтируемые и проектируемые сети водопровода хозяйственно-питьевого и противопожарного, канализации хозяйственно-бытовой, канализации ливневой, кабельных линий низковольтных, освещения, тепловых сетей, сетей связи и иных; имеется информация о мероприятиях по выносу сетей инженерно-технического обеспечения, осуществляемых в рамках строительства объекта.

Обществу выданы технические условия на работу в зоне сетей канализации, а также в зоне сетей водопровода и инженерных сетей, для выноса сетей водоснабжения и водоотведения, а также электрических сетей и тепловых сетей, линии связи за территорию застройки.

С учетом изложенного, суды пришли к выводу о незаконности отказа Управления в выдаче разрешения на строительство.

5. Аннулирование задолженности по договору аренды из-за отсутствия возможности использовать арендованный земельный участок

Комитет по управлению государственным имуществом обратился в суд к региональной общественной организации «Профессиональный союз сотрудников органов Министерства внутренних дел Российской Федерации» с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, между Арендодателем и Организацией (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 00:00:0000000:000, с разрешенным использованием: для размещения многоквартирного дома в целях реализации инвестиционного проекта, на срок 10 лет с даты подписания договора.

Согласно доводам арендодателя, Организация прекратила вносить арендную плату за земельный участок, но продолжает его использовать; претензия, направленная в адрес ответчика, осталась без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд.

Суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, указали следующее.

Согласно п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Соответствующая правовая позиция изложена также в определении Верховного Суда РФ от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735 по делу № А19-1917/2013.

Судами установлено, что решением Главного государственного санитарного врача по области установлена ССЗ и зона ограничений протяженностью 2113,8 м для передающего радиотехнического объекта ФГУП «Российская телевизионная и радиовещательная сеть» филиал «Волгоградский областной радиотелевизионный центр»; переданный в аренду ответчику земельный участок расположен в зоне ограничения застройки в связи с установлением указанных зон.

Согласно п. 3.19 СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 «Гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов», зона ограничения застройки не может иметь статус селитебной территории и использоваться как территория жилой застройки.

В 2019 году в отношении земельного участка с кадастровым номером 00:00:0000000:000 в ЕГРН внесены сведения о включении в зону ограничений; в апреле 2021 года соответствующие сведения из ЕГРН исключены.

В связи с чем, суды указали, что у ответчика отсутствовала возможность использовать арендованный земельный участок в целях, предусмотренных условиями договора, по причине, за которую Организация не отвечает, следовательно, у ответчика не возникло обязанности вносить арендную плату по договору аренды за спорный период.

Еще больше примеров с экспертным разбором судебной практики в «Техэксперт: Экология»!
Получите бесплатный пробный доступ!