Эколог в курсе

Кейс №1.

Площадь предоставленного земельного участка значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости

Областной зампрокурора обратился в суд к Управлению муниципального имущества города N и ООО «А» с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного между Управлением муниципального имущества города N и Обществом.

Исковые требования мотивированы тем, что площадь предоставленного Обществу земельного участка (214 316 кв. м) значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности (1185,6 кв. м).

Установлено, что объекты, расположенные на спорном земельном участке:

– имеют единое назначение,

– представляют собой единый комплекс, состоящий из различных объектов, объединенных общим функциональным назначением,

– соответствуют виду разрешенного использования (земельный участок, занимаемый зоной специального назначения, предназначенной для захоронения и утилизации ТБО, и нежилыми зданиями (контора, гараж-склад, сторожевая будка)).

Разделение спорного земельного участка нарушит организацию и нормальную эксплуатацию всего комплекса, что фактически приведет к исключению его целевого использования. Таким образом суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суды указали, что отсутствие регистрации спорных объектов недвижимости как единого имущественного комплекса не влияет на предназначение и использование в качестве единого объекта и не препятствует приватизации всего земельного участка.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим объектом (п. 5 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Со ссылкой на ст. 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса РФ, суды отметили, что размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов, но и от их назначения, а также от целей использования.

Сославшись на правовую позицию Верховного суда (Определения от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 и от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409), суды указали, что орган государственной власти обязан учитывать потребность в земельном участке определенной площади, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

При этом, с учетом п. 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003, в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Комментарий

Статьей 12 Земельного кодекса РФ установлено требование о рациональном использовании земельных ресурсов, что означает, в частности, нормирование площади земель, предоставляемых в пользование для осуществления хозяйственной деятельности.

При этом законом (ст. 13 и 42 Земельного кодекса РФ) на землепользователей возлагаются обязанности по охране земель, а также по внесению платы за землепользование; установлена ответственность за несоблюдение установленных требований (в частности, ст. 8.6—8.8 КоАП РФ, а также имущественная ответственность в случае причинения вреда почвам и земельным ресурсам). Таким образом обеспечивается требование о рациональном землепользовании и охране земель.

В комментируемом судебном акте приведен анализ подходов судебной практики по аналогичным спорам. Согласно им при определении площади предоставляемого земельного участка суды исходят не из критерия соразмерности площади земельного участка размерам расположенных на участке объектов недвижимости, а из того, что размер спорного земельного участка непосредственно связан с конкретным видом деятельности и функциональным назначением объектов недвижимости.

При этом ключевое значение имеет установление обстоятельств, что объекты, расположенные на спорном земельном участке:

1) имеют единое назначение, являются комплексными объектами с целевым использованием всего земельного участка, объединены с ним общим функциональным назначением;

2) соответствуют виду разрешенного использования земельного участка.

Кейс № 2.

Несоответствие фактических параметров здания предъявляемым к нему требованиям

Администрация муниципального образования города N обратилась с иском к ООО «В» с требованиями:

– о возложении обязанности за свой счет снести здания;

– о признании отсутствующим права собственности на здания путем аннулирования записей о государственной регистрации права в ЕГРН.

Была проведена прокурорская проверка объектов незавершенного капитального строительства, расположенных на земельных участках, принадлежащих на праве собственности Обществу. По ее результатам было установлено отсутствие в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования города N информации о выдаче разрешений на строительство на данных земельных участках.

Судом первой инстанции установлены факты:

1) строительства Обществом четырехэтажных зданий с нарушением допустимых параметров в части площади и этажности, технические характеристики которых не позволяют отнести их к индивидуальным жилым домам;

2) отсутствия со стороны Общества мер к получению разрешения на строительство спорных зданий;

3) несоответствия построенных зданий виду разрешенного использования земельного участка — ведение садоводства, — предусматривающему строительство жилых домов не более трех этажей.

С учетом этого суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у спорных объектов недвижимости признаков самовольной постройки.

Судебная коллегия ВС РФ поддержала выводы суда первой инстанции, указав следующее.

Именно вид разрешенного использования земельного участка определяет допустимые возможности такого использования и осуществления каких-либо видов деятельности на земельном участке его правообладателем (ст. 37 Градостроительного кодекса; подп. 8 п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 5, п. 2 ст. 7, п. 3 ст. 85 Земельного кодекса).

Возведение на земельных участках зданий, технические характеристики которых не соответствуют виду разрешенного использования земельных участков, недопустимо. В связи с этим добросовестный застройщик должен был принять все необходимые меры к соблюдению соответствия фактических параметров зданий и предъявляемых к ним требованиям либо к получению разрешения на строительство.

Комментарий

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ, квалифицирующими признаками самовольной постройки являются отсутствие:

1) разрешительной документации на строительство объекта (например, разрешения на строительство) в случае наличия такого требования в силу закона;

2) прав на земельный участок или несоответствие объектов капитального строительства целевому использованию земельного участка.

При этом, согласно разъяснениям, приведенным в п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного суда РФ 16.11.2022), неполучение разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Кейс №3.

Установка коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка

ООО «Д» обратилось в суд с иском к Минмособлимуществу об установлении при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка (Кд) равного 1,5.

Как установлено судами, между арендодателем — Ответчиком и арендатором — Истцом заключен договор аренды земельного участка из земель промышленности на основании распоряжения губернатора Московской области для реализации инвестиционного проекта по строительству мусороперерабатывающего комплекса и полигона.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском, Общество указало, что при расчете арендной платы Ответчиком был применен коэффициент Кд = 10, вместо Кд = 1,5.

Удовлетворяя заявленные требования, суды указали, что арендная плата должна исчисляться на основании положений действующего законодательства, включая применение надлежащих значений коэффициентов, применение которых обусловлено, в частности, предоставлением земельного участка именно для целей строительства: в данном случае — мусороперерабатывающего комплекса и полигона.

Поскольку значение спорного коэффициента регулируется положениями ч. 3.1 ст. 14 Закона Московской области, оно не может быть изменено положениями договора аренды земельного участка.

Кейс № 4.

Сохранение объекта капитального строительства, не соответствующего принятым правилам землепользования и застройки

ООО «Ж» обратилось в суд с заявлением к администрации муниципального образования района N о признании незаконным решения об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Суды первой и второй инстанции в удовлетворении заявления отказали, суд округа отменил судебные акты и удовлетворил требования по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, права и обязанности арендатора земельного участка перешли к Обществу в связи с переходом к нему права собственности на имущественный комплекс завода.

Согласно Правилам землепользования и застройки территории сельского поселения, спорный земельный участок расположен в зоне производств и объектов III класса опасности на территории земель сельскохозяйственного назначения за границей населенного пункта.

Администрация в оспариваемом отказе указала на необходимость перевода земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности для обеспечения возможности размещения на нем промышленного объекта.

Со ссылкой на п. 4 ст. 85 Земельного кодекса РФ, ч. 8—10 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, суд округа указал, что правомерно возведенные до утверждения правил землепользования и застройки объекты капитального строительства и земельные участки под ними могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования без ограничения срока. Исключение составляют случаи, когда такое использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

По заявлению правообладателя земельного участка уполномоченный орган обязан принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования, установленным классификатором.

Относимость используемого Обществом под имущественным комплексом кирпичного завода земельного участка к сельскохозяйственным угодьям не выявлена.

Земельный участок под правомерно возведенным до утверждения градостроительного регламента имущественным комплексом кирпичного завода может использоваться обществом по прежнему фактическому виду разрешенного использования без ограничения срока. Доказательства того, что такое использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды или объектов культурного наследия, Администрацией не представлены.

Общество, обратившись в Администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования как законный правообладатель земельного участка, фактически реализует свое право на установление соответствия вида существующего разрешенного использования земельного участка виду разрешенного использования, установленному классификатором.

Комментарий

Законом (ст. 37 Градостроительного кодекса и ст. 7 Земельного кодекса) установлен принцип использования земель в соответствии с целевым назначением, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и вида разрешенного использования, в том числе в соответствии с зонированием территорий (п. 6 ст. 1, ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса).

Градостроительные регламенты, определяющие правовой режим и вид разрешенного использования земель, не действуют только в отношении сельхозугодий и применяются к иным сельскохозяйственным землям (п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).

При этом, согласно ч. 13 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязан принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленного классификатором. Данное решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН; классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержден Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

Таким образом, в силу общего требования о применении нормативных актов к правоотношениям, возникшим с момента их принятия (правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п. 8 ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ)), правомерно возведенный ранее объект капитального строительства, не соответствующий принятым правилам землепользования и застройки, может быть сохранен при условии соблюдения ограничений, установленных законом (ч. 10 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ (отсутствие опасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия)).

Кейс № 5.

Право арендодателя требовать от арендатора выполнения обязанности или возмещения убытков

АО «З» обратилось в суд с иском к ООО «К» о взыскании убытков в размере 2 400 000 000 руб., являющихся затратами на освобождение арендуемых земельных участков от навалов горной массы.

Из материалов дела следует, что Истец является недропользователем и осуществляет добычу каменного угля на основании лицензии и горноотводного акта.

Земельные участки в границах лицензионного участка Истца предоставлены ему в аренду; в актах приема-передачи земельных участков зафиксировано размещение отвалов вскрышной породы, сформированных предыдущим арендатором (Ответчик).

После оформления арендных отношений по поводу большей части спорных земельных участков между Истцом и холдинговой компанией (участник Ответчика) заключено соглашение о компенсации затрат и убытков, вызванных размещением вскрышных пород и изменением вида разрешенного использования земельных участков под отвалами.

Холдинговой компанией денежные средства в размере 40 000 000 руб. перечислены, тогда как Истцом меры к изменению вида разрешенного использования земельных участков не приняты.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды констатировали осведомленность Истца о размещении на момент возникновения арендных отношений на земельных участках навалов горной массы. Также сочли недоказанным наличие у Истца реального намерения по осуществлению добывающей деятельности в пределах спорных земельных участков, учитывая отсутствие с его стороны в течение длительного периода времени (лицензия получена в 2007 году, договоры аренды заключены в 2017 году) каких-либо реальных мер к ликвидации отвалов и отработке запасов угля. Это опровергает направленность его воли на осуществление деятельности по добыче полезных ископаемых.

Суды также указали, что надлежащим способом защиты нарушенного права является требование о проведении мероприятий по рекультивации земель, на которых размещены отвалы вскрышных пород, либо взыскание убытков на их проведение уполномоченным лицом. Таким лицом может являться государственный орган или собственник земельных участков. Совокупность правовых и фактических оснований для взыскания в пользу Истца спорной денежной суммы из установленных по делу обстоятельств не следует.

При этом констатация судами отсутствия оснований для взыскания спорной денежной суммы в качестве будущих убытков Общества не исключает возможности возложения на нарушителя реально понесенных недропользователем затрат на расчистку территории при действительном выполнении Истцом мероприятий по добыче угля.

Комментарий

В соответствии со ст. 305 Гражданского кодекса РФ право на судебную защиту землепользования имеет не только собственник, но и арендатор земельного участка.

Как установлено судами, предыдущий арендатор использовал земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования. То есть в соответствии с требованиями закона (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ и ст. 7 Земельного кодекса РФ) истцом приняты земельные участки с отвалами вскрыши. Следовательно, основания для взыскания убытков отсутствуют.

Статьями 13 и 42 Земельного кодекса РФ на землепользователя возложены обязанности по охране земельного участка, по приведению его в надлежащее состояние, а при необходимости — по рекультивации в соответствии с проектом, согласованным с собственником (уполномоченным лицом) (п. 15 Правил осуществления рекультивации нарушенных земель, утв. Постановлением Правительства РФ от 10.07.2018 № 800).

Таким образом, если предыдущий арендатор по договору аренды земельного участка принял на себя обязательства по освобождению земельных участков от вскрышных пород, у арендодателя (администрация) возникает право требовать от него выполнения этой обязанности или возмещения убытков в связи с неисполнением обязанности привести земельные участки в состояние, соответствующее виду разрешенного использования.

Такое право возникнет и у нового арендатора в случае проведения работ по освобождению земельного участка от вскрыши, то есть выполнения обязанности предыдущего арендатора.

При этом, если проектной документацией по недропользованию предыдущего арендатора предусмотрено создание отвалов как объектов размещения отходов, отвалы включены в ГРОРО, а за весь объем размещенной вскрыши внесена плата в бюджет, требования об освобождении участка от вскрыши не обоснованы.

Обзор судебной практики подготовила Юлия Юрченко, руководитель практики Сибирского офиса «Пепеляев Групп», эколог-аудитор, эксперт ГЭЭ ЕМУ Росприроднадзора

Больше примеров
с экспертным разбором судебной практики
природоохранного законодательства в сервисе
«Практика разрешения споров в области экологии»

 «Техэксперт: Экология»!
Получите бесплатный пробный доступ!